Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – faktyczna potrzeba czy wylewanie dziecka z kąpielą?

Po wielu miesiącach pandemicznego zastoju w legislacji, Sejm wznowił prace nad postulowaną przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej. Najwięcej kontrowersji budzi nieodmiennie utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego mają być zwracane pieniądze ofiarom upadłości firm deweloperskich. Składka na ten fundusz odprowadzana będzie od każdego sprzedanego mieszkania i może wynosić nawet 1-2 proc. jego ceny. Deweloperzy twierdzą, że takie dodatkowe zabezpieczenia przełożą się na wyższe ceny mieszkań i w ogóle nie są już potrzebne, UOKiK – że jest wręcz przeciwnie. Kto ma rację?

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów argumentuje, że od czasu wejścia w życie ustawy w 2012 roku upadły aż 103 firmy deweloperskie. Rachunki te wydają się mocno oderwane od rzeczywistości – wszystko wskazuje na to, że prezes UOKiK do grona bankrutów zaliczył firmy budowlane i podwykonawców, nie prowadzących w żadnym wypadku działalności polegającej na budowie nieruchomości mieszkaniowych na sprzedaż. Według członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich upadki „rzeczywistych” firm deweloperskich można  policzyć na palcach jednej ręki – miało ich być dokładnie trzy w ciągu ostatnich dziewięciu lat.

Skarbonka dla polityków?

Ktoś powie, że upadek choćby jednego dewelopera to za dużo – i będzie miał rację. Deweloperzy argumentują jednak, że tak wysokie wpłaty (2 proc. wartości mieszkania według projektu UOKiK, 1 proc. po poprawkach Senatu) przy tak rzadkich przypadkach bankructw nie są potrzebne. Spowodują natomiast, że DFG bardzo szybko zapełni się milionami złotych, które mogą stanowić dla polityków pokusę nie do odparcia. Nie raz już bowiem się zdarzało, że rządzący lekką ręką sięgali po rozmaite „niezagospodarowane” środki, aby zasypać ziejące dziury w innym rejonie gospodarki. Tak może być także i w tym przypadku.

Dalsze wzrosty cen mieszkań na horyzoncie

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego niesie za sobą jeszcze jedno poważne ryzyko – będzie kolejnym impulsem popytowym, co jeszcze bardziej podniesie ceny nieruchomości. Ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe i rosnącą inflację, Polacy rzucili się do kupowania mieszkań nawet nie tyle w celu zarabiania na ich wynajmie, ale by po prostu ochronić własne oszczędności. Według agencji doradczej JLL, w pierwszym kwartale 2021 roku, mimo koronawirusowych zawirowań w sześciu największych miastach Polski sprzedało się blisko 19,5 tys. mieszkań i był to rekordowy kwartał w historii naszej mieszkaniówki. W obliczu dużej przewagi popytu nad podażą ceny nieubłaganie pną się w górę – według różnych szacunków w 2020 roku wzrosły od 9 do nawet 12 proc. A to nie koniec podwyżek. Deweloperzy bez ogródek zapowiadają, że składki na DFG przeniosą wprost na klientów. Cytując wiceprezesa PZFD Marka Poddanego, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny podniesie koszt każdego metra kupowanego mieszkania o 100-200 zł. Ale jeszcze większy wpływ na ceny może mieć fakt, że wprowadzenie tego swoistego ubezpieczenia uczyni zakup mieszkania… inwestycją idealną. Bezpieczeństwo naszych wpłat będzie w 100 proc. gwarantowane przez państwo: gdyby doszło do upadku firmy deweloperskiej, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wypłaci nam 100 proc. wpłaconych środków. Jeśli kupiliśmy mieszkanie za milion złotych – odzyskamy milion złotych, co do złotówki. Dla porównania przypomnę tylko, że w przypadku bankructwa banku, Bankowy Fundusz Gwarancyjny zwróci nam utracone środki do wysokości 100 tysięcy euro….

Zapraszam do obejrzenia debaty eksperckiej pod szyldem „Serio o Nieruchomościach”, którą miałem przyjemność moderować, a wzięli w niej udział:

– Norbert Jeziolowicz, dyrektor Zespołu Bankowości Detalicznej i Rynków Finansowych, Związek Banków Polskich
– Grzegorz Kiełpsz, prezes, Polski Związek Firm Deweloperskich
– Paweł Kuglarz, radca prawny, dyrektor Szkoły Prawa Austriackiego, Uniwersytet
Jagielloński
– Katarzyna Kuniewicz, Senior Director, Head of Residential Research, JLL

Powyższe grono uznanych ekspertów rynku nieruchomości mieszkaniowych dyskutowało o tym, jak bardzo ceny mieszkań mogą wzrosnąć wskutek wprowadzenia DFG. Czy nasze przewidywania się sprawdzą? Pozostawiam to już Państwa ocenie. Ale jeśli planują Państwo – podobnie jak w tej chwili tysiące naszych rodaków – inwestycję w nieruchomość mieszkaniową, to radziłbym się pospieszyć. Taniej zbyt szybko nie będzie.

Michał Poręcki, Tauber Promotion

Link do debaty: https://youtu.be/WUSA7qGErRg?t=9322

Klienci

Tauber Public Relations Sp. z o. o. ul. Gombrowicza 15, 01-682 Warszawa tel. (22) 833 35 02